Bei Galeria ist noch nichts entschieden – und gerade das macht die Lage für Beschäftigte, Vermieter und Städte so nervös. Der Warenhauskonzern prüft sein deutsches Filialnetz, eine konkrete Schließungsliste gibt es bislang nicht. Insolvenzverwalter Frank Kebekus untersucht jeden Standort auf seine Wirtschaftlichkeit. Betroffene Häuser wurden bisher nicht genannt.

Wegen der Insolvenz kann Kebekus Mietverträge laut „Handelsblatt“ fristlos kündigen. In dieser Woche sollen Vermieter Schreiben erhalten, die zeigen, welche Filialen fortgeführt werden können und welche Zugeständnisse möglich wären. Im Mittelpunkt stehen offenbar eher kleinere Verkaufsflächen als niedrigere Mieten.

Mehr als 50 Schließungen im Raum

Die bisher genannte Zahl von 33 gefährdeten Filialen könnte zu niedrig sein. Unternehmenskreise erwarten laut „Handelsblatt“ möglicherweise deutlich mehr Schließungen, intern ist sogar von mehr als 50 die Rede. Bestätigt ist diese Einschätzung nicht; Kebekus äußerte sich dazu laut Bericht nicht. Die laufende Prüfung ist noch keine Entscheidung über einzelne Warenhäuser.

Bei der dritten Insolvenz waren neun von 92 Warenhäusern geschlossen worden. Diesen Kurs wolle Kebekus offenbar nicht wiederholen. Nach EHI-Daten sank die Zahl der Galeria-Häuser dennoch von 129 im Jahr 2022 auf 83 im Jahr 2025. Für die nun anstehenden Entscheidungen zählen die Wirtschaftlichkeit des jeweiligen Standorts und die Bereitschaft der Vermieter, sich auf Anpassungen einzulassen. Zahlreiche Filialen in Nordrhein-Westfalen und anderen Bundesländern stehen deshalb vor neuen Verhandlungen mit ihren Eigentümern.

Für die Vermieter wäre eine Kündigung oft ein harter Schlag. Warenhäuser sind große Spezialimmobilien, die sich nicht leicht an andere Händler vermieten lassen. Lennard Maas von Redevelop berichtet, dass sich seit der Insolvenz rund 20 Eigentümer mit Immobilienangeboten an ihn gewandt haben. Frank Emmerich von CBRE hält nur 15 bis 20 der bisherigen Galeria-Standorte als Warenhäuser für überlebensfähig. Für viele andere Immobilien gebe es bislang keine Käufer.

Große Häuser, kleine Nachfrage

Wer ein solches Gebäude übernimmt, muss häufig kräftig investieren. Das Transaktionsvolumen am deutschen Handelsimmobilienmarkt sank laut einer CBRE-Analyse in den ersten drei Quartalen um 35 Prozent. Gefragt sind vor allem Fachmarktzentren und hochwertige Immobilien mit geringem Investitionsbedarf – nicht unbedingt die riesigen Kaufhausblöcke in zentraler Lage.

Umbauten können laut Johannes Berentzen von der BBE Handelsberatung Kosten im zweistelligen bis dreistelligen Millionenbereich verursachen. Dazu kommen niedrigere Mieten. Manche Projekte rechnen sich erst über mehrere Jahrzehnte. Andere Händler suchen ohnehin kleinere Verkaufsflächen. Peek & Cloppenburg betrachtet laut „Handelsblatt“ Flächen von 3.000 bis 6.000 Quadratmetern als geeignet; 16.000 Quadratmeter seien nicht mehr angemessen.

Ein Ersatzhändler mit demselben Nutzungskonzept lässt sich deshalb meist nicht einfach finden. Entscheidend sind die Teilbarkeit der Immobilie und ein Konzept, das zum Standort passt. Das Ring-Center 3 in Berlin gilt laut Dieter Becken nicht als allgemeine Vorlage für andere Warenhäuser, weil sich die Gebäude baulich unterscheiden.

Es gibt allerdings Beispiele, die zeigen, was möglich ist – wenn Zeit, Geld und ein brauchbarer Plan zusammenkommen. Im Berliner Ring-Center 3 wurde das frühere Galeria-Kaufhaus in Bereiche für Nahversorgung, Fitness, Freizeit und Einzelhandel aufgeteilt. In Berlin-Neukölln entstand aus einem früheren Kaufhaus ein Gründerzentrum; die Kosten lagen bei rund 200 Millionen Euro.

In Paderborn wurde das Galeria-Warenhaus abgerissen. An seiner Stelle entstand ein Neubau mit Seniorenwohnungen und 4.800 Quadratmetern Handelsfläche, unter anderem für C&A und Deichmann. In Bonn wurde eine 2020 geschlossene Galeria-Filiale in Hörsäle der Universität Bonn und ein städtisches Dienstleistungszentrum umgewandelt. In Düsseldorf bekam ein 2014 geschlossenes Karstadt-Haus als „The Crown“ ein neues Leben mit Hotel, Edeka und Parkhaus.

Innenstädte zwischen Leerstand und Neustart

Gewerkschaften warnen vor den Folgen für Handel und Innenstädte. Verdi-Bundesvorstandsmitglied Silke Zimmer erwartet durch jede Schließung eine zusätzliche Verödung der Innenstädte. Johannes Berentzen rechnet damit, dass viele ehemalige Warenhäuser jahrelang leer stehen könnten. Gerade in kleineren Städten können ausbleibende Kundinnen und Kunden auch den umliegenden Geschäften schaden.

Frank Emmerich warnt vor weiteren Ladenschließungen und einem Attraktivitätsverlust der Fußgängerzonen. Als mögliche Notlösung nennt er eine Übernahme durch Kommunen, falls keine private Lösung gefunden wird. Finanzschwache Städte können den Eigentümern jedoch oft keine hohen Kaufpreise bieten. Ideal wäre eine kommunale Übernahme nicht – aber womöglich besser als jahrelanger Leerstand.

Wie tief der Wandel reicht, beschreibt der kleine baukulturelle Statusbericht „Kauf- und Warenhäuser im Wandel“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn. Die dynamische Entwicklung des Onlinehandels betrifft besonders innenstadtrelevante Sortimentsgruppen und führt zu einer Verringerung der Verkaufsflächen. Aktuelle Insolvenzen verstärken diese Entwicklung; künftig werden voraussichtlich zahlreiche weitere Standorte aufgegeben.

Bleiben die Gebäude leer, drohen Trading-down-Effekte: Die Qualität der Innenstadtzentren kann sinken, Schaufenster bleiben dunkel, Wege werden unattraktiver. Ein Umbau kann dagegen die funktionale Neuausrichtung einer Innenstadt unterstützen, Ressourcen schonen und baukulturelle Werte erhalten. Laut BBSR eignen sich Kauf- und Warenhäuser grundsätzlich unabhängig von ihrer Entstehungszeit für andere Nutzungen – mit Drittnutzungen, verschiedenen Umbauformen und Kombinationen.

Voraussetzung ist eine sorgfältige Analyse der örtlichen und baulichen Bedingungen. Dazu braucht es ein passendes, abgestimmtes Umnutzungskonzept sowie Motivation und Flexibilität bei den Projektbeteiligten. Das klingt trocken, entscheidet aber am Ende darüber, ob aus einem leer geräumten Kaufhaus wieder ein belebter Ort wird oder nur ein sehr großes Gebäude mit heruntergelassenen Rollgittern.

Der BBSR-Bericht betrachtet Innenstädte im Strukturwandel, Kauf- und Warenhäuser als Betriebsformen des Einzelhandels sowie ihre architekturhistorische und städtebauliche Bedeutung. Er untersucht außerdem Veränderungen des innerstädtischen Nutzungsgefüges und des Einzelhandels, Schließungen, Umnutzungen und Umstrukturierungen, Praxisbeispiele aus verschiedenen Architektur- und Entstehungsepochen sowie Handlungserfordernisse und Perspektiven für zentrale Innenstadtlagen.

Unterschieden werden die Belle Époque mit Entstehungen bis 1900, das Neue Bauen mit bautechnischen und architektonischen Innovationen von 1920 bis 1939, die Erste Nachkriegsmoderne mit Wiederaufbau und Corporate Design von 1940 bis 1959, die Zweite Nachkriegsmoderne mit Expansion und Rationalisierung von 1960 bis 1979 sowie die Postmoderne mit rückläufiger Bautätigkeit und architektonischer Diversifizierung ab 1980.

Herausgeber ist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Bonn. Wissenschaftlich begleitet wurde das Vorhaben vom BBSR-Referat „Baukultur und Städtebaulicher Denkmalschutz“. Beteiligt waren außerdem das ILS – Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung in Dortmund und die Leibniz Universität Hannover, Institut für Entwerfen und Städtebau. Die Gesamtprojektleitung hatte Nina Hangebruch; weitere Autorinnen und Autoren sind Lisa Haag, Ines Dobosic und Prof. Tim Rieniets.

Der Bericht erschien 2024. Der Zitiervorschlag lautet: Hangebruch, Haag, Dobosic und Rieniets, „Kauf- und Warenhäuser im Wandel: Kleiner baukultureller Statusbericht“. DOI: https://doi.org/10.58007/z61r-5518.