Die Lidl-Filiale an der Warburger Straße in Paderborn wird vollständig abgerissen. An ihre Stelle tritt ein eingeschossiger Neubau. Letzter Verkaufstag im bisherigen Gebäude ist Samstag, 10. Oktober; anschließend soll der Standort voraussichtlich etwa sechs Monate geschlossen bleiben.

Für Kundinnen und Kunden bedeutet das zunächst: warten. Danach soll der Markt deutlich größer zurückkehren. Die Verkaufsfläche wächst von bisher 800 auf rund 1.400 Quadratmeter. In einer weiteren Planungsangabe ist von 1.370 Quadratmetern die Rede. Die Eröffnung ist nach aktuellem Planungsstand für Frühjahr 2027 vorgesehen.

Mehr Platz für Frische und Scan&Go

Lidl begründet den Neubau damit, dass das bestehende Gebäude nicht mehr zeitgemäß sei. Der neue Markt soll dem aktuellen Lidl-Filialkonzept entsprechen. Zusätzliche Fläche ist vor allem für Obst und Gemüse, Backwaren, Frischfleisch und Molkereiprodukte vorgesehen. Geplant sind außerdem Selbstbedienungskassen mit dem System „Scan&Go“.

Auch technisch und ökologisch soll sich einiges ändern: Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln, eine bedarfsgeführte Gebäudesteuerung und die Nutzung der Abwärme aus den Kühlregalen für den Heizkreislauf gehören zur Planung. Auf dem Dach sind eine Fotovoltaikanlage und ein Gründach vorgesehen, außerdem soll die Fassade begrünt werden.

Ein Projekt mit langem Anlauf

Mit dem Bauvorhaben soll ein seit fast zehn Jahren laufendes Neubauprojekt abgeschlossen werden. Lidl hatte bereits im März 2018 den ersten Antrag bei der Stadt Paderborn eingereicht. Danach ließ die Stadt prüfen, ob über dem Lebensmittelmarkt ein Obergeschoss mit Büroräumen entstehen könnte – unter anderem für die benachbarte Universität Paderborn.

Die Universität hatte damals Bedarf an Seminarräumen genannt. Laut Stadtverwaltung liefen bereits Mietvertragsverhandlungen. Das Obergeschoss wurde laut einer Verwaltungsvorlage von 2023 jedoch wegen gestiegener Baupreise und sinkender Studierendenzahlen nicht weiterverfolgt. Auch andere Nutzungen für ein Obergeschoss kamen nicht zustande.

Später setzte sich die Linksfraktion zusätzlich für Wohnungen ein. Die Stadtverwaltung empfahl das nicht: Das Grundstück liegt am Rand eines bestehenden Gewerbegebiets, Wohnnutzung sei dort nicht zulässig beziehungsweise nicht realisierbar. Der neue Markt wird deshalb ebenerdig gebaut – ohne Büros, Seminarräume oder Wohnungen darüber. Im Ausschuss wurde bedauert, dass dadurch keine zusätzliche Verringerung des Flächenverbrauchs erreicht wird.

Warum das Baurecht hier eine Rolle spielt

Der Ausschuss für Stadtentwicklung befürwortete das Vorhaben grundsätzlich und beschloss einstimmig die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Grundstück nahe der B64-Abfahrt. Wegen der geplanten Verkaufsfläche gilt der Neubau als großflächiger Einzelhandel. Maßgeblich ist § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Außerhalb von Kerngebieten dürfen solche Märkte grundsätzlich nur in speziell festgesetzten Sondergebieten zugelassen werden, wenn sie erhebliche Auswirkungen haben können. Geprüft werden dabei unter anderem schädliche Umwelteinwirkungen, Folgen für Infrastruktur und Verkehr, mögliche Beeinträchtigungen der verbrauchernahen Versorgung und zentraler Versorgungsbereiche, Veränderungen des Orts- und Landschaftsbildes sowie Auswirkungen auf den Naturhaushalt.

Bei mehr als 1.200 Quadratmetern Geschossfläche wird nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO grundsätzlich vermutet, dass negative Auswirkungen vorliegen. Diese Vermutung kann im Einzelfall nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO widerlegt werden. Dafür ist zu untersuchen, ob Auswirkungen trotz Überschreitung der Schwelle ausbleiben oder bereits unterhalb der Schwelle auftreten. Entscheidend sind die Gemeinde- und Ortsteilstruktur, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung und das Warenangebot des Betriebs.

Eine Arbeitsgruppe der Bundesregierung empfahl 2002 bei großflächigen Lebensmittelmärkten über 1.200 Quadratmetern eine typisierende Einzelfallprüfung. Negative Auswirkungen können regelmäßig ausgeschlossen werden, wenn der Non-Food-Anteil weniger als zehn Prozent der Verkaufsfläche beträgt, der Standort verbrauchernah und städtebaulich integriert ist und das zusätzliche Verkehrsaufkommen verträglich bleibt.

Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte diesen Ansatz in Entscheidungen vom 22. April 2004 (4 B 29.04) und 24. November 2005 (4 C 10.04). Erfahrungswerte dürfen dem Gericht zufolge typisierend berücksichtigt werden; eine weitere Anhebung der Schwelle zur Großflächigkeit sei nicht erforderlich.

Prüfung in der Praxis

In der Praxis wenden viele Behörden die Möglichkeit zur Widerlegung der Regelvermutung nicht an. Eine DIFU-Studie ergab, dass rund 46 Prozent der Befragten diesen Prüfungsansatz bei Lebensmitteldiscountern nicht nutzten. Bei Lebensmittelvollsortimentern waren es gut 58 Prozent. Als Gründe gelten die wahrgenommene Komplexität, der Prüfungsaufwand und Unsicherheiten bei den Kriterien.

Besonders knifflig ist die Frage, ob ein Standort außerhalb klar abgegrenzter Zentren städtebaulich integriert ist. Die Prüfung gilt vor allem bei Märkten mit 800 bis 1.500 Quadratmetern Verkaufsfläche als praktikabel, sofern sie an städtebaulich integrierten Standorten liegen. Gemeint sind vor allem zentrale Versorgungsbereiche oder ausnahmsweise integrierte Nahversorgungslagen außerhalb von Zentren.

Solche Bereiche sollten aus kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten eindeutig hervorgehen. Fehlen diese Konzepte, wird auf die tatsächlich vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche abgestellt. Auch ohne kommunales Konzept kann die Regelvermutung widerlegt werden, wenn ein Standort eindeutig städtebaulich integriert ist; in Grenzfällen erleichtert ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept den Nachweis.

Kommunen wird empfohlen, gemeinsam mit Einzelhandelsverbänden sowie Industrie- und Handelskammern entsprechende Konzepte aufzustellen und regelmäßig fortzuschreiben. Bei großflächigen Lebensmittelmärkten an städtebaulich integrierten Standorten sollen Bauaufsichtsbehörden die Regelvermutung als widerlegt ansehen, wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Anschließend werden die konkreten Auswirkungen des jeweiligen Projekts einzeln geprüft.

Der Lebensmitteleinzelhandel soll seine Standorte auf städtebaulich integrierte Bereiche, insbesondere zentrale Versorgungsbereiche, konzentrieren. Der Handelsverband Deutschland sieht § 11 Abs. 3 BauNVO als wichtig für den Schutz zentraler Versorgungsbereiche, die verbrauchernahe Versorgung und die Innenentwicklung an. Der Verband unterstützt die bestehenden Schwellenwerte von 800 Quadratmetern Verkaufsfläche zur Großflächigkeit und 1.200 Quadratmetern Geschossfläche für die Regelvermutung. Eine Anhebung dieser Schwellenwerte lehnt er ab.