Unter dem Strich hat Galeria erst einmal Luft. Die insolvente Warenhauskette hat mit der US-Investmentgesellschaft Gordon Brothers ein Massedarlehen vereinbart. Amtsgericht und Gläubigerausschuss stimmten den erforderlichen Beschlüssen zu. Die Finanzmittel stehen bereits zur Verfügung und sollen vor allem das Weihnachtsgeschäft sowie den kontinuierlichen Warenzufluss sichern.

Auch Zahlungen an Lieferanten können im Rahmen der üblichen Prozesse wieder geprüft und freigegeben werden. Kundinnen und Kunden können laut Galeria ab sofort wieder Gutscheine einlösen und neue Gutscheine kaufen. In den 83 Filialen läuft der Geschäftsbetrieb vorerst weiter – ob wirklich alle Standorte bleiben, ist allerdings offen.

Weihnachtsgeschäft mit Fragezeichen

Das Darlehen verschafft Galeria kurzfristig Liquidität und ermöglicht die reguläre Organisation von Bestellungen und Zahlungen. Für das Weihnachtsgeschäft ist das wichtig: Volle Regale und funktionierende Lieferketten sind im Warenhausgeschäft keine Nebensache. Die Finanzierung soll Zeit für die Vorbereitung einer Sanierung schaffen, beseitigt aber nicht die strukturellen Probleme des Unternehmens.

Der vorläufige Insolvenzverwalter Frank Kebekus prüft jedes Warenhaus einzeln auf seine wirtschaftliche Tragfähigkeit. Das Amtsgericht Düsseldorf hatte den Insolvenzrechtler zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt. Die weitere Zukunft der 83 Filialen soll in den kommenden Monaten geklärt werden. Für die mehr als 11.000 Beschäftigten und die Kommunen, in denen die Häuser stehen, ist diese Prüfung entscheidend.

Bis Dezember erhalten die Mitarbeiter Insolvenzgeld. Danach ist ihre berufliche Zukunft unklar. Galeria hat innerhalb von sechs Jahren zum vierten Mal Insolvenz angemeldet: erstmals 2020 während der Corona-Pandemie, erneut 2022 mit weiteren Einschnitten und Filialschließungen, im Januar 2024 nach dem Zusammenbruch des Firmenimperiums von René Benko – und nun 2026. Gläubiger haben bereits Milliarden abgeschrieben, Beschäftigte auf Teile ihrer Ansprüche verzichtet und Investoren mehrfach Sanierungen angekündigt.

Die jüngste Entwicklung hatte sich angekündigt. Bereits im Frühjahr 2026 berichteten Vermieter von ausbleibenden Mietzahlungen. Im Juni 2026 erhielt Galeria von Gordon Brothers eine Finanzierung von bis zu 160 Millionen Euro. Im Juli stellte das Management 33 Standorte infrage. Anfang Oktober 2026 wurde erneut ein Insolvenzverfahren eingeleitet.

Das Weihnachtsgeschäft kann den Umsatz stabilisieren, ersetzt aber keine langfristige Strategie für Sortiment, Onlinehandel, Verkaufsflächen und Mieten. Galeria verfügt heute über deutlich weniger Standorte als früher. Ob das Unternehmen das Weihnachtsgeschäft übersteht und welche Filialen danach bestehen bleiben, ist offen.

Eigentümer, Management und alte Vorwürfe

Die bisherigen Eigentümer sind die US-Investmentgesellschaft NRDC und eine Beteiligungsfirma des Unternehmers Bernd Beetz. Das Investorenkonsortium um den früheren Kosmetikmanager hatte Galeria im Sommer 2024 übernommen. Beetz, zuvor Aufsichtsratsvorsitzender von Kaufhof, hält die vierte Insolvenz für vermeidbar und macht das Management dafür verantwortlich, den Konzernumbau nicht schnell genug vorangetrieben zu haben.

Der Vorwurf hat allerdings einen Haken: Die Investoren um Beetz tragen seit mehr als zwei Jahren selbst die Verantwortung für die strategische Ausrichtung. Handelsexperten und Verdi warfen den Eigentümern zuletzt vor, zu wenig investiert zu haben. Die Gewerkschaft macht außerdem Managementfehler für die Entwicklung verantwortlich.

Seit 2019 verzichteten Beschäftigte im Rahmen eines Notlagentarifvertrags auf Teile ihrer Ansprüche. Während der Insolvenz 2024 berichtete ein Galeria-Betriebsratsvorsitzender trotz bereits reduziertem Personal von Aufbruchstimmung. Die Beiträge der Beschäftigten zur Rettung verhinderten die erneute Insolvenz nicht. Das sitzt tief – bei den Menschen in den Häusern ebenso wie in den Städten, in denen die Kaufhäuser oft seit Jahrzehnten zum Straßenbild gehören.

Die Schwierigkeiten liegen nicht nur im Warenhandel. Der stationäre Einzelhandel steht unter Druck durch den Onlinehandel, spezialisierte Anbieter sowie hohe Mieten, Personal- und Betriebskosten. Attraktive Marken fehlen, viele Verkaufsflächen sind veraltet, und Kunden finden bei anderen Anbietern oft bessere Angebote. Laut EHI sank der Marktanteil von Warenhäusern und vergleichbaren Handelsformaten von 4,2 Prozent im Jahr 2020 auf zuletzt 1,2 Prozent.

Das Geschäft hinter den Kaufhäusern

Ein wesentlicher Belastungsfaktor sind die Immobiliengeschäfte rund um die Warenhäuser. Investoren kauften Gebäude in zentralen Lagen, Galeria beziehungsweise ihre Vorgängerkonzerne mussten dafür hohe Mieten zahlen. Solange die Häuser geöffnet blieben, konnten Eigentümer trotz wiederholter Insolvenzen auf laufende Mietzahlungen hoffen, Verträge anpassen und Forderungen erlassen. Nun verschärfen sinkende Immobilienwerte und ausbleibende Mieteinnahmen die Lage.

Die Kaufhausimmobilien waren für Investoren wegen ihrer zentralen Lagen, langfristigen Mietverträge und erwarteten Wertsteigerungen attraktiv. 2006 verkaufte der damalige Karstadt-Konzern rund 170 Immobilien für etwa 4,5 Milliarden Euro an das von Goldman Sachs initiierte Highstreet-Konsortium. Später waren unter anderem Gesellschaften aus dem Umfeld der Deutschen Bank beteiligt. Karstadt gab damit einen großen Teil seines Immobilienvermögens ab und musste anschließend Miete für die Gebäude zahlen.

Niedrigere Mieten hätten den Warenhauskonzern entlastet, zugleich aber die Renditen und möglicherweise die Immobilienbewertungen der Eigentümer reduziert. Ein Beispiel für das Risiko sinkender Werte ist ein ehemaliges Galeria-Kaufhof-Gebäude in Hannover: Im September 2023 wurde es mit 171,4 Millionen Euro bewertet, sechs Monate später nur noch mit 124 Millionen Euro. Das entspricht einem Rückgang von 47,4 Millionen Euro beziehungsweise knapp 28 Prozent. Schlechtere wirtschaftliche Aussichten, mögliche Mietausfälle und hohe Umbaukosten für andere Nutzungen spielten bei der niedrigeren Bewertung eine Rolle.

René Benkos Signa-Gruppe weitete das Geschäft mit Handelsimmobilien stark aus und kontrollierte Warenhäuser, Luxusimmobilien und Bauprojekte in europäischen Großstädten. Das Immobilienportfolio der Signa Prime wurde zeitweise mit 20,4 Milliarden Euro bewertet und umfasste zahlreiche Galeria-Kaufhäuser. Steigende Zinsen verteuerten Kredite, dämpften die Nachfrage nach Immobilien und führten zu Wertverlusten.

Signa Prime musste für 2022 Immobilien um rund eine Milliarde Euro abwerten und wies einen Milliardenverlust aus. Gleichzeitig standen laut Jahresbericht Verbindlichkeiten von fast 10,8 Milliarden Euro in den Büchern. Beim Berliner KaDeWe wurde die Immobilie im November 2023 noch mit 1,5 Milliarden Euro bewertet. Fünf Monate später übernahm die thailändische Central Group das Gebäude Berichten zufolge für rund eine Milliarde Euro – rechnerisch etwa ein Drittel weniger als die vorherige Bewertung.

Ende 2023 brach Benkos Firmenimperium zusammen; zugesagte Sanierungsmittel für Galeria standen nicht mehr vollständig zur Verfügung. Im Januar 2024 meldete Galeria erneut Insolvenz an. Die vierte Insolvenz erhöht nun den Druck auf die Eigentümer der verbliebenen Kaufhausimmobilien. Sie müssen mit weiteren Mietsenkungen rechnen. Filialschließungen oder ein vollständiger Mieterausfall könnten die Immobilienwerte weiter senken.

Gewerbeimmobilien werden nicht täglich wie Aktien gehandelt. Ihre Werte beruhen auf Gutachten, in die erwartete Mieteinnahmen, Leerstandsrisiken und Renditen vergleichbarer Objekte einfließen. Weil aktuelle Verkaufspreise fehlen, haben Annahmen eine große Bedeutung. Jede weitere Insolvenz macht es schwieriger, optimistische Bewertungen zu begründen.

Die BaFin zählt Gewerbeimmobilien auch 2026 zu den Risiken für die Finanzbranche. Banken sollen ihre Immobilienbestände regelmäßig und angemessen bewerten; bei besonders hohen Risiken sind Sonderprüfungen vorgesehen. Sinkende Immobilienwerte können bei Fonds zu niedrigeren Anteilspreisen führen. Banken müssen prüfen, ob Kredite noch ausreichend besichert sind und ob zusätzliche Risikovorsorge nötig ist. Eine Abwertung führt nicht automatisch zu einem Kreditausfall, kann die Finanzierung der Eigentümer aber erschweren.

Die Commerzbank-Tochter Commerz Real hat verbliebene Forderungen aus früheren Signa-Geschäften vollständig wertberichtigt, darunter Ansprüche aus Beteiligungen an acht Kaufhof-Immobilien. Ob die vierte Galeria-Insolvenz eine größere Abwertungswelle auslöst, hängt vor allem von den Filialschließungen und den künftig erzielbaren Mieten ab.

Wie teuer der Umgang mit einer aufgegebenen Immobilie werden kann, zeigt Bremerhaven. Dort kaufte die Stadt 2021 das ehemalige Karstadt-Gebäude von einem Immobilienfonds für 15 Millionen Euro. Seit Sommer 2024 wird es zurückgebaut, Asbestfunde verzögerten die Arbeiten. Geplant ist eine neue Nutzung mit Bereichen für Kultur und Begegnung. Der geplante Neubau wird inzwischen auf rund 90 Millionen Euro geschätzt, zusätzlich entstehen Kosten für Grundstückskauf und Rückbau. Für die öffentliche Hand können dadurch erhebliche Belastungen entstehen.

Die Innenstädte verlieren ihr altes Zentrum

Der Strukturwandel in deutschen Innenstädten ist nicht neu. Kaufhausketten wie Hertie, Horten, Kaufhof und Karstadt verlieren seit Jahrzehnten an Bedeutung. Neu ist laut dem zugrunde liegenden Bericht die Geschwindigkeit der Veränderungen.

Im Durchschnitt stehen in deutschen Innenstädten inzwischen 15 Prozent der Flächen leer; vor der Corona-Pandemie waren es etwa 10 Prozent. Creditreform registrierte 2025 rund 2.440 Insolvenzen im Einzelhandel – 9 Prozent mehr als im Vorjahr. Für Ende 2026 prognostiziert der Handelsverband Deutschland 296.600 stationäre Einzelhandelsgeschäfte. Das sind rund 70.000 Geschäfte weniger als zehn Jahre zuvor.

Von Mainz bis München schließen zunehmend Läden, darunter Traditionsbetriebe. Es trifft Warenhäuser, mittelgroße Modefilialisten, kleine Buchhandlungen und weitere Fachgeschäfte und Handelsketten. Leerstände nehmen zu, Fachgeschäfte verschwinden, die Vielfalt des stationären Handels geht zurück. Der Handelsverband Deutschland fordert deshalb unter anderem Steuervorteile und faire Wettbewerbsregeln.

Eine wesentliche Ursache ist das anhaltende Wachstum des Onlinehandels. Der Einzelhandelsumsatz sank im Juni 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat real um 0,2 Prozent, während der Internet- und Versandhandel im selben Zeitraum um 4,9 Prozent wuchs. Gleichzeitig hält die Kaufzurückhaltung der Verbraucher an. Der GfK-Konsumklimaindex blieb nach einem starken Einbruch im Frühjahr 2026 deutlich im negativen Bereich; für August 2026 wurde ein Wert von −29,6 Punkten erwartet.

Gespart wird insbesondere bei nicht lebensnotwendigen Gütern wie Kleidung, Büchern, Möbeln und Unterhaltungselektronik. Steigende Energiekosten, höhere Mieten und die allgemeine Inflation drücken zusätzlich auf die Gewinnmargen. Sind die Rücklagen aufgebraucht, bleibt vielen Unternehmen nur die Schließung. Und jede Schließung kann weitere Innenstadtbesuche verhindern – Einkaufen ist schließlich ein wichtiger Grund, überhaupt ins Stadtzentrum zu fahren.

Der Onlinehandel wird voraussichtlich dauerhaft bestehen bleiben, auch die wirtschaftliche Stagnation dürfte nicht kurzfristig überwunden werden. Innenstädte können daher nicht dauerhaft als reine Konsumzentren funktionieren. Der Handelsverband fordert unter anderem die Möglichkeit, Geschäfte sonntags zu öffnen, um Innenstädte attraktiver zu machen.

Experten empfehlen neue Nutzungskonzepte: öffentliche Räume sollen umgestaltet werden, Handel, Wohnen und Freizeit stärker zusammenfinden. Menschen brauchen zusätzliche Gründe, in die Innenstadt zu kommen. Eine Analyse von Creditreform und dem Handelsblatt Research Institute kommt ebenfalls zu dem Schluss, dass Innenstädte ihre Nutzungsangebote neu ausrichten müssen.

Als Beispiel gilt Kempen. Die Stadt setzt auf inhabergeführte Geschäfte, persönlichen Service und eine historische Kulisse. Das klingt weniger nach dem großen Warenhausknall und mehr nach vielen kleinen Entscheidungen – Ladentür auf, Licht an, jemand kennt den Namen der Kundin. Ob daraus genug entsteht, wird sich zeigen.