Bei Galeria geht es längst nicht mehr nur um die Frage, welche Warenhäuser offen bleiben. Seit der vierten Insolvenz des Unternehmens stehen auch die Eigentümer der Immobilien unter Druck. Zahlreiche von ihnen bieten ihre Filialgebäude dem Immobilienentwickler Redevelop an. Geschäftsführer Lennard Maas berichtet von rund 20 Anfragen.

Am 2. Oktober 2026 meldete Galeria beim Amtsgericht Düsseldorf zum vierten Mal innerhalb von sechs Jahren Insolvenz an. Das Verfahren trägt das Aktenzeichen 502 IN 258/26. Anders als 2020 und 2022/2023 handelt es sich diesmal um ein Regelinsolvenzverfahren: Die Geschäftsführung verlor die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis, der vorläufige Insolvenzverwalter Frank Kebekus übernahm die Kontrolle. Er darf unter anderem Bankguthaben und Forderungen einziehen sowie eingehende Gelder entgegennehmen. Der Geschäftsbetrieb der noch 83 Warenhäuser mit rund 12.000 Beschäftigten soll zunächst weiterlaufen.

Mehr Schließungen als bisher angekündigt?

In dieser Woche sollen Schreiben an die Vermieter verschickt werden. Darin dürfte stehen, welche Filialen nach der Prüfung durch Kebekus fortführungsfähig sind und wo Gespräche mit den Eigentümern sinnvoll erscheinen. Klar ist schon jetzt: Deutlich mehr als die bislang genannten 33 Filialen gelten als gefährdet. Die Insolvenz erlaubt fristlose Kündigungen der Mietverträge.

Bei den Verhandlungen soll es vor allem um kleinere Verkaufsflächen gehen, weniger um reine Mietsenkungen. Das ist ein entscheidender Unterschied. Viele Galeria-Häuser umfassen bis zu 35.000 Quadratmeter, während andere Warenhausbetreiber selbst auf die Bremse treten. Peek & Cloppenburg Düsseldorf hält inzwischen 3.000 bis 6.000 Quadratmeter für ideal; 16.000 Quadratmeter seien nicht mehr angemessen.

Das künftige Filialnetz soll bis Jahresende weitgehend feststehen. Unternehmenskreisen zufolge könnten eher rund 50 Filialen geschlossen als 50 erhalten werden. Bei der dritten Insolvenz waren neun von 92 Häusern geschlossen worden – eine Wiederholung dieses Vorgehens gilt diesmal als unwahrscheinlich. Kebekus hatte zuvor gesagt, im Zweifel müsse stärker gekürzt werden. Zu den aktuellen Plänen wollte er sich nicht äußern.

Im Juli 2026 standen 33 Warenhäuser auf dem Prüfstand, konkrete Entscheidungen zu einzelnen Standorten wurden aber nicht veröffentlicht. Zum Zeitpunkt des Insolvenzantrags lagen außerdem keine verifizierbaren Angaben zu weiteren Schließungen oder Sozialplänen vor. Warum im Oktober 2026 noch 83 Filialen betrieben werden, lässt sich anhand der vorliegenden Quellen nicht abschließend erklären.

Die vierte Insolvenz kommt nicht aus heiterem Himmel. Konkurrenz durch den Online-Handel, verändertes Konsumverhalten und hohe Kosten für Innenstadtlagen belasten Galeria seit Jahren. Die COVID-19-Pandemie verschärfte die strukturelle Schwäche.

2020 gab es noch 172 Warenhäuser; während der Pandemie wurden alle Filialen geschlossen, Anfang April beantragte Galeria ein Schutzschirmverfahren, 62 Schließungen waren vorgesehen. 2022/2023 sollten von 129 Filialen je nach Quelle 41 bis 47 wegfallen. 2024 waren es noch 92 Filialen und rund 12.800 Beschäftigte, im damaligen Verfahren war die Fortführung von 76 Standorten geplant, 16 sollten schließen.

Auslöser der erneuten Krise 2024 war die Insolvenz der Signa-Holding von René Benko. Dadurch standen zugesagte Sanierungsgelder von insgesamt 200 Millionen Euro nicht wie geplant zur Verfügung; Galeria beantragte im Januar 2024 erneut Insolvenz. 2026 blieben Mietrückstände und Liquiditätsprobleme trotz zusätzlicher Finanzierung bestehen. Mehrere Vermieter meldeten bereits im April ausbleibende Mietzahlungen.

Im Juni stellte Gordon Brothers eine Kreditlinie von bis zu 160 Millionen Euro bereit. Besichert war sie durch Warenbestände, verbunden war die Finanzierung mit einem dreijährigen Sanierungsplan und weiteren geplanten Schließungen. Den Insolvenzantrag verhinderte sie nicht. Gordon Brothers ist Kreditgeber und besicherter Gläubiger, nicht Eigentümer.

Bis zur Insolvenz 2024 gehörte Galeria zur Signa-Gruppe. Im April 2024 kündigten NRDC unter Richard Baker und BB Kapital SA von Bernd Beetz die Übernahme an; seit Sommer 2024 gehört Galeria diesen beiden Investoren. Seit Juli 2024 firmiert das Unternehmen nur noch als „Galeria“, die Namen „Karstadt“ und „Kaufhof“ wurden gestrichen. Der Unternehmenssitz wechselte von Essen nach Düsseldorf.

Die rund 12.000 Beschäftigten wurden am 2. Oktober 2026 über den Insolvenzantrag informiert. 2024 waren noch rund 12.800 Menschen beschäftigt, damals sollten etwa 1.400 Stellen wegfallen. Wie viele Arbeitsplätze diesmal betroffen sein werden, ist offen.

Auch beim Insolvenzgeld gibt es Fragezeichen. In früheren Verfahren erhielten Beschäftigte drei Monate Insolvenzgeld. Die Planüberwachung des Insolvenzverfahrens von 2024 läuft jedoch noch; das Amtsgericht Essen hatte sie nicht aufgehoben. Nach Einschätzung eines Sprechers der Bundesagentur für Arbeit ist eine erneute Zahlung bei fortbestehender Planüberwachung wahrscheinlich nicht möglich.

Warenhausimmobilien: groß, teuer und schwer loszuwerden

Vermieter fürchten nach einer Kündigung durch Galeria erhebliche Leerstände. Für große Verkaufsflächen fehlen vielerorts passende Alternativen. Nach Einschätzung von Frank Emmerich vom Immobilienberater CBRE sind nur etwa 15 bis 20 der bisherigen Galeria-Häuser als Warenhäuser überlebensfähig.

Warenhausimmobilien sind derzeit kaum verkäuflich. Potenzielle Käufer scheuen die nötigen hohen Investitionen; häufig seien die Gebäude nur zum Grundstückswert abzüglich Abrisskosten veräußerbar. Dabei hatte der Fonds Apollo 2020 noch rund 700 Millionen Euro für 17 Galeria-Häuser gezahlt.

Der Markt ist ebenfalls abgekühlt: Das Transaktionsvolumen am deutschen Handelsimmobilienmarkt sank laut CBRE in den ersten drei Quartalen um 35 Prozent. Investoren interessieren sich vor allem für Fachmarktzentren und hochwertige Immobilien, bei denen kein größerer Investitionsbedarf ansteht. Eigentümer eines ehemaligen Warenhauses müssten bei einer Umnutzung oft einen mittleren bis hohen zweistelligen Millionenbetrag investieren – und danach mit geringeren Mieteinnahmen rechnen. Ein ziemlich ungünstiger Dreisprung.

Viele Vermieter hatten sich laut CBRE bereits auf eine mögliche Galeria-Insolvenz vorbereitet und nach alternativen Mietern gesucht. Aachener Grundvermögen, Eigentümer der Häuser in Karlsruhe und Erfurt, entwickelte alternative Nutzungsszenarien und sieht Chancen für eine Weitervermietung.

Doch große Flächen lassen sich nicht einfach in ein paar kleinere Mietverträge verwandeln. Der Umbau ehemaliger Warenhäuser verlangt meist eine grundlegende, individuell geplante Umstrukturierung. Bauunternehmer Dieter Becken sagt, Standort, künftige Nachfrage und bauliche Möglichkeiten jedes Gebäudes müssten genau geprüft werden.

Das Berliner Ring-Center 3 zeigt, wie es funktionieren kann – aber eben nicht automatisch überall. Nach dem Ausstieg von Galeria wurde das Haus in kleinere Bereiche für Nahversorgung, Fitness, Freizeit und Einzelhandel aufgeteilt. Möglich war das, weil das Gebäude bereits wie eine Shopping-Mall konstruiert war. Becken bezeichnet das Projekt deshalb nicht als allgemeine Vorlage für andere Warenhäuser.

In Berlin-Neukölln baute Maruhn Real Estate ein ehemaliges Kaufhaus zu einem Start-up-Center um. Dafür wurden mehrere Lichthöfe geschaffen und das Gebäude weitgehend entkernt. Die Kosten: rund 200 Millionen Euro.

Wohnen, Bildung, Verwaltung – und weniger Verkaufsfläche

Auch gemischte Nutzungen mit Wohnen, Büros, Bildung und Einzelhandel werden umgesetzt. Sahle Wohnen ließ den Kaufhof in Paderborn weitgehend abreißen. Ab dem zweiten Obergeschoss entstehen öffentlich geförderte Seniorenwohnungen. Die Einzelhandelsfläche schrumpft auf 4.800 Quadratmeter; unter anderem sollen C&A und Deichmann einziehen.

Das ehemalige Karstadt-Haus in Bielefeld soll einem neuen Wohn- und Geschäftshaus weichen. In Bonn wandelte Aachener Grundvermögen die 2020 geschlossene Galeria-Immobilie in einen Mix aus Einzelhandel, Bildung und Verwaltung um. Die Universität Bonn nutzt das dritte Obergeschoss für Hörsäle und Seminarräume. Ab voraussichtlich Frühjahr 2027 soll das Dienstleistungszentrum der Stadt Bonn in den vierten und fünften Etagen arbeiten.

Solche Projekte kosten Geld, Zeit und Nerven. Viele Eigentümer haben weder das nötige Kapital noch Erfahrung für derartige Umbauten. Zu ihnen gehören große Fonds wie Apollo und RFR mit jeweils acht Häusern, private Eigentümer mit einzelnen Immobilien, Versicherungen wie Swiss Life und Insolvenzverwalter, die Immobilien des früheren Galeria-Eigentümers Signa betreuen.

Insolvenzverwalter Torsten Martini von der Kanzlei Görg betreut eine zweistellige Zahl von Immobilien. Ein Mandat zur Entwicklung der Häuser hat er allerdings nicht; er ist auf Käufer angewiesen. Eine Immobilie an der Düsseldorfer Königsallee konnte er an Redevelop verkaufen. Zur Situation der übrigen Häuser machte er keine Angaben.

Handelsimmobilienexperte Johannes Berentzen sieht einen erheblichen Investitionsstau. Viele Eigentümer wollten wegen der unsicheren Marktlage keine weiteren Mittel investieren. Bei Schließungen drohten deshalb jahrelange Leerstände.

Große Städte wie München oder Berlin könnten solche Lücken eher verkraften. In kleineren Städten könnten Kunden ausbleiben und umliegende Geschäfte geschädigt werden. Emmerich warnt vor weiteren Ladenschließungen und verödeten Fußgängerzonen. Kommunen könnten Immobilien notfalls selbst übernehmen, auch wenn das keine ideale Lösung wäre. Finanzschwache Städte würden den bisherigen Eigentümern dafür voraussichtlich keine hohen Kaufpreise zahlen können.

Ein Strukturwandel mit langer Vorgeschichte

Die Gläubiger haben Galeria bereits mehrfach Luft verschafft. Im Verfahren 2022/2023 verzichteten sie auf Kredite von rund 1,3 Milliarden Euro beziehungsweise mehr als einer Milliarde Euro. Auch in den übrigen Verfahren wurden Forderungen reduziert sowie Filialen und Arbeitsplätze abgebaut. Gordon Brothers verfügt als besicherter Kreditgeber über Zugriff auf die Warenbestände. Ob Vermieter und andere Gläubiger 2026 erneut auf Forderungen verzichten müssen, war nicht verifizierbar.

Die fortbestehende Planüberwachung führt dazu, dass Ansprüche aus dem Insolvenzplan 2024 und Forderungen aus dem neuen Verfahren rechtlich nebeneinander bestehen. Wie diese Ansprüche genau voneinander abzugrenzen sind, ist anhand der vorliegenden Berichte nicht geklärt.

Der operative Gewinn der verbliebenen Filialen wurde zuletzt mit 70 Millionen Euro angegeben, der Gesamtkonzern blieb dennoch defizitär. Konkrete Umsatzangaben lagen in den ausgewerteten Quellen nicht vor. Auch zur Gültigkeit der Kundenkarte und zu Umtauschregelungen enthielten die Quellen keine verbindlichen Angaben.

Der „Kleine baukulturelle Statusbericht“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, kurz BBSR, ordnet die Entwicklung in einen größeren Zusammenhang ein. Der wachsende Onlinehandel betrifft besonders innenstadtrelevante Warengruppen und führt zu sinkenden Verkaufsflächen. Aktuelle Insolvenzen verstärken diesen Trend; voraussichtlich wird künftig eine größere Zahl weiterer Standorte aufgegeben. Leerstände können durch sogenannte Trading-down-Effekte die Entwicklung innerstädtischer Zentren beeinträchtigen.

Der Umbau großformatiger Immobilien kann zugleich neue Nutzungsimpulse schaffen, Ressourcen schonen und bestehende Baukultur erhalten. Kauf- und Warenhäuser eignen sich grundsätzlich unabhängig von ihrer Entstehungszeit für alternative Nutzungen: vollständige Umnutzungen, bauliche Umbauten, Drittnutzungen oder Kombinationen verschiedener Nutzungen sind möglich. Entscheidend bleiben eine sorgfältige Analyse der örtlichen und baulichen Rahmenbedingungen, ein passendes und abgestimmtes Konzept sowie Motivation und Flexibilität der Projektbeteiligten.

Der Bericht behandelt den Strukturwandel der Innenstädte, die Entwicklung und Bedeutung von Kauf- und Warenhäusern, Veränderungen im Einzelhandel, aktuelle Schließungen und Umnutzungen, Beispiele guter Praxis und Handlungserfordernisse für die weitere Transformation. Untersucht werden Gebäude aus der Belle Époque und der Entstehungszeit der Kaufhäuser bis 1900, dem Neuen Bauen von 1920 bis 1939, der Ersten Nachkriegsmoderne von 1940 bis 1959, der Zweiten Nachkriegsmoderne von 1960 bis 1979 sowie der Postmoderne ab 1980.

Wissenschaftlich begleitet wurde die Studie vom BBSR, Referat „Baukultur und Städtebaulicher Denkmalschutz“. Beteiligt waren außerdem das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen sowie die dort zuständigen Referate für Stadtentwicklungspolitik, Baukultur, Forschung und lebendige Zentren.

Autorinnen und Autoren sind das ILS – Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung in Dortmund, Nina Hangebruch als Gesamtprojektleiterin, Lisa Haag, Ines Dobosic und Prof. Tim Rieniets von der Leibniz Universität Hannover. Veröffentlicht wurde der Bericht 2024 unter dem Titel Kauf- und Warenhäuser im Wandel: Kleiner baukultureller Statusbericht. Herausgeber ist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Erscheinungsort Bonn, DOI: https://doi.org/10.58007/z61r-5518.

Erstveröffentlichung des zugrunde liegenden Artikels: 27.10.2026, 13:57 Uhr.