Ein kompletter Edeka-Supermarkt steht auf Kleinanzeigen zum Verkauf – in Feldberg im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte. Sechs Millionen Euro soll die rund 2.400 Quadratmeter große Immobilie kosten, dazu kommt die Maklerprovision. „Funkelnagelneu“ heißt es in der Anzeige. Der Markt wurde 2026 gebaut und ist laut Annonce seit April 2026 fertiggestellt.

Auf den Fotos sieht alles nach normalem Einkaufsbetrieb aus: gefüllte Regale, Frischetheken, Kundinnen und Kunden mit Einkaufswagen. Der Supermarkt ist vermietet und bleibt geöffnet. Verkauft werden Gebäude und Grundstück einschließlich Parkplatz; Edeka soll den Betrieb unverändert weiterführen, künftig aber als Mieter.

Neubau mit langfristigem Mietvertrag

Ein Bericht der „Bild“, auf den sich die Angaben berufen, nennt als Eröffnung Ende Mai 2026. Die zeitliche Abweichung zur Annonce – dort ist von einer Fertigstellung seit April 2026 die Rede – bleibt dabei bestehen. Der Kauf könne sofort abgewickelt werden.

Der Mietvertrag läuft laut den Angaben 15 Jahre. Zusätzlich gibt es eine Option auf eine Verlängerung um weitere 15 Jahre. Die jährlichen Mieteinnahmen werden mit 374.000 Euro angegeben. Für Käufer handelt es sich damit um eine bereits vermietete Gewerbeimmobilie, nicht um einen leer stehenden Markt, der erst mühsam einen Betreiber finden müsste.

Makler Marc Drommel beschreibt die Lage als sehr gut. Der Edeka sei der Hauptversorger in Feldberg. Weder eine Insolvenz noch finanzielle Schwierigkeiten seien der Grund für den Verkauf, betont Drommel. Der Eigentümer habe den Markt gezielt errichten lassen, um ihn anschließend zu verkaufen, und trenne sich nach Angaben des Maklers aus Altersgründen auch von weiteren Immobilien. Er wohnt etwa 400 Kilometer vom Markt entfernt.

Provision, Steuer und die Rechnung dahinter

Neben den sechs Millionen Euro fallen Grunderwerbsteuer und Notarkosten an. Bei einem notariellen Vertragsabschluss wird außerdem eine Maklerprovision von 3,57 Prozent fällig – rechnerisch rund 214.200 Euro. In der ursprünglichen Anzeige ist die Provision zusätzlich zum Kaufpreis genannt.

Die einfache Bruttomietrendite liegt bei den genannten Zahlen bei rund 6,23 Prozent: 374.000 Euro Jahresmiete geteilt durch sechs Millionen Euro Kaufpreis. Das ist allerdings nur die grobe Rechnung auf dem Papier. Nicht umlegbare Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten, eine Instandhaltungsrücklage sowie ein mögliches Mietausfallwagnis fehlen darin. Aussagekräftiger wird die Kalkulation erst über eine mehrjährige Cashflow-Rechnung.

Gewerbeimmobilien werden häufig wegen möglicher Mieterträge, einer erwarteten Wertentwicklung und zur Diversifikation eines Portfolios gekauft. Die Rendite kann aus laufenden Mieten, einem späteren Wertzuwachs und dem Finanzierungseffekt entstehen. Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen – läuft der Markt oder die Finanzierung schlecht, dreht sich dieser Hebel allerdings in die andere Richtung.

Was Käufer jetzt genau prüfen müssten

Eine lange Mietlaufzeit mit einem professionellen Mieter kann den Verwaltungsaufwand verringern und den Cashflow stabilisieren. Entscheidend sind trotzdem die Details: Gibt es eine Indexierung? Wer trägt Instandhaltungs- und Betriebskosten? Wie sieht die Bonität des Mieters aus, und welche Restlaufzeit bleibt tatsächlich? Auslaufende Verträge erhöhen das Risiko, während klare Regelungen Kosten besser verteilen können.

Auch die Lage ist mehr als ein hübsches Wort im Exposé. Erreichbarkeit, Infrastruktur und das Umfeld beeinflussen, wie gut sich ein Objekt vermieten lässt. Bei einem Supermarkt zählt außerdem die Drittverwendungsfähigkeit: Könnten die Flächen bei einem Mieterwechsel ohne riesigen Umbau anders genutzt werden? Bausubstanz, technischer Zustand und energetischer Standard entscheiden mit darüber, wie viel später in das Gebäude gesteckt werden muss.

Vor einem Kauf gehört deshalb eine Due Diligence auf den Tisch – rechtlich, technisch und wirtschaftlich. Grundbuch und Baulasten, mögliche Altlasten und vorhandene Gutachten sollten ebenso geprüft werden wie Flächenangaben, Betriebskostenabrechnungen und realistische Marktmieten. Sachverständige, Fachanwälte und Steuerberater können die Angaben und Annahmen unabhängig kontrollieren. Ein Prospekt ersetzt das nicht, auch wenn die Regale auf den Fotos noch so ordentlich aussehen.

Solide Miete, aber kein Selbstläufer

Die Risiken liegen bei einem einzelnen Supermarkt ziemlich klar auf der Hand: Es gibt ein Klumpen- und Mieterrisiko, weil die Einnahmen von einem Hauptmieter abhängen. Fällt dieser weg, können erhebliche Cashflow-Ausfälle entstehen. Ein Leerstand wäre bei einer Spezialimmobilie womöglich langwierig und teuer. Dazu kommen Veränderungen durch Onlinehandel, neue Logistikbedarfe und ein verändertes Einkaufsverhalten.

Steigende Zinsen können Anschlussfinanzierungen verteuern und den Immobilienwert drücken. Gewerbeimmobilien sind außerdem wenig liquide; kurzfristig verkaufen lassen sie sich meist nicht. Banken bewerten solche Objekte häufig konservativer als Wohnimmobilien und verlangen oft mehr Eigenkapital. Für die Finanzierung zählen daher die Tragfähigkeit des Cashflows, die Zinsbindung und ein Tilgungsplan mit Blick auf die Anschlussfinanzierung. Szenarien mit höheren Zinsen, Leerstand und Mietminderungen gehören in die Rechnung – ebenso ein Liquiditätspuffer für Instandhaltung und unerwartete Kosten.

Steuerlich geht es unter anderem um die Behandlung der Mieteinkünfte, Abschreibungen auf Gebäudeanteile, abziehbare Finanzierungskosten sowie die Folgen von Erwerb und Verkauf. Ob die Immobilie privat gehalten oder über eine Gesellschaft erworben wird, kann ebenfalls einen Unterschied machen. Das hängt vom Einzelfall ab und gehört mit Steuerberatern, gegebenenfalls auch mit Rechtsanwälten, geklärt.

Für Anleger mit ausreichend Eigenkapital und langem Atem kann ein solcher vermieteter Markt interessant sein. Wer jederzeit an sein Geld kommen möchte oder eine komplett verwaltungsfreie Anlage sucht, findet womöglich passendere Instrumente. Der Feldberger Edeka bleibt derweil offen, die Kundschaft kauft weiter ein – während im Hintergrund jemand die Mietkalkulation, den Parkplatz und die nächsten 15 Jahre sehr genau durchrechnen dürfte.